La différence entre un lotissement et une zac !
La ZAC est un projet présentant une certaine ampleur et une complexité initiée par la personne publique et ayant un impact local fort, tandis que le lotissement est une division de parcelle en lots de terrains à bâtir à l’initiative d’une personne privée ou publique.
Mardi 26 juin 2018
Pour la construction d'une maison à Rennes, vous pourrez être amené à choisir un lotissement ou une ZAC. Votre constructeur de maison en Ille-et-Vilaine vous présente les principales différences entre ZAC et lotissement pour vous aider à choisir.
Deux procédures permettent de réaliser une opération d’aménagement dans une commune : la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) et le lotissement. Zoom sur ces deux outils d’aménagement opérationnel.
Focus sur la zone d’aménagement concerté (ZAC)
Toujours lancée à l’initiative d’une personne publique, la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) est une procédure d’urbanisme opérationnel qui permet à une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains ou de quartiers.
Cette procédure est généralement utilisée pour une opération d’une certaine envergure et ayant un impact au niveau de la ville. Elle permet la viabilisation des terrains, le regroupement ou le découpage de parcelles et la création de SHON (Surface Hors Œuvre Nette, autrement dit de superficie de plancher).
La ZAC peut être créée sans préalablement posséder les terrains concernés, à la différence du permis de construire ou du lotissement. L’acquisition des terrains pourra se faire dans un deuxième temps par voie amiable ou par voie de préemption ou d’expropriation par l’aménageur ou la personne publique.
Les ZAC ont pour objectif la réalisation de constructions à usage d’habitation, de commerces, d’industrie ou de service, mais aussi celle d’installations et d’équipements collectifs publics ou privés. Elle permet de constituer un cadre général permettant d’accueillir des opérations ponctuelles comme des permis de construire ou des lotissements.
Des modifications du plan local d’urbanisme (PLU) peuvent être initiées afin de permettre la réalisation de la ZAC.
Si la ZAC est une procédure adaptée pour engager de nouvelles urbanisations, ou restructurer fortement des zones sous-utilisées ou en friches, elle n’est en revanche pas appropriée pour faire de la réhabilitation ou seulement améliorer les conditions de vie et de confort.
Le lotissement, une alternative à la ZAC
Souvent conçu et réalisé par une personne privée (mais peut également être l’œuvre d’une personne publique), le lotissement est une procédure d’aménagement opérationnelle qui peut être envisagée comme une alternative à la ZAC pour de petites opérations.
Le lotissement se présente donc comme une opération dont l’objectif est de diviser une propriété foncière pour produire des terrains à bâtir. Les équipements publics qui doivent réalisés avant la commercialisation des lots sont généralement limités à la voirie et aux espaces verts.
Le lotissement « communal » est réalisé dans l’intérêt général par la collectivité. Il est accompagné d’une politique foncière et fiscale qui prévoit notamment la réalisation et les modalités de gestion d’équipements.
Le PLU est le document de référence complété éventuellement par un règlement lié au permis d’aménager qui peut imposer des règles plus strictes.
Quatre caractéristiques sont requises pour faire valoir ce type de procédure :
- division d’un «ensemble foncier d’un seul tenant »,
- division intervenant dans une période de 10 ans,
- division en vue d’implanter des bâtiments,
- nombre de lots supérieurs à 2 (pour le droit commun).
Les lotissements ont généralement des formes urbaines classiques et peu d’espaces publics. Une attention particulière doit être apportée à la qualité urbaine et paysagère du projet par la commune.
La synthèse des principales différences entre la ZAC et le lotissement
La zone d’aménagement concertée a pour but d’aménager un nouveau quartier à l’initiative d’une personne publique et est une opération d’une certaine envergure ayant un impact local fort. Le PLU peut être modifié pour permettre la réalisation de la ZAC et celle-ci peut accueillir des opérations ponctuelles comme des permis de construire ou des lotissements.
Le lotissement a pour objectif de diviser une parcelle pour créer plus de deux lots de terrains à bâtir à l’initiative d’une personne privée ou publique. Les équipements publics sont généralement limités à la voirie et aux espaces verts et le PLU est le document de référence pour la faisabilité.
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