Tout savoir sur le contrat de construction de maison individuelle

Vous avez comme projet de faire construire la maison de vos rêves ? Vous êtes à la recherche du constructeur de maisons idéal pour vous accompagner en toute sécurité ?

Pour encadrer sereinement ce nouveau projet immobilier, il existe le contrat de construction individuelle, aussi appelé CCMI.
Le contrat de construction de maison individuelle a été créé pour la protection des clients (les maîtres d’ouvrage) mais également le constructeur.
Il offre un niveau de sécurité juridique plus important que les autres contrats de constructions existants et doit absolument être signé avant le commencement des travaux.

Dans cet article, les équipes de Maisons Création vous donnent toutes les informations nécessaires pour bien maîtriser son fonctionnement et connaître les différents droits et obligations.

 

Qu’est ce que le contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ?

Le Contrat de Construction Maison Individuelle a été instauré par la loi du 19 décembre 1990.
Le CCMI est signé entre un particulier et un constructeur de maison.
Il offre d’excellentes garanties qui ont pour objectif de réduire de manière importante les risques pour le futur acquéreur.

 

Les types de contrats existants :

• Le premier contrat est celui du CCMI sans fourniture de plan, nommé CCMI “allégé”.

Il est imposé lorsque le constructeur ne fournira pas de plans mais réalisera au minimum les travaux de gros œuvre, de mise hors d’air et de mise hors d’eau de la maison.
Conjointement à ce contrat, l’acquéreur signe plusieurs autres contrats d’entreprise pour chaque lot nécessaire à la finalisation de la construction.

• Le deuxième contrat est celui du CCMI avec fourniture de plans. C’est le plus utilisé et le plus sûr.

Celui-ci sera adopté lorsque le constructeur fournit un plan et lorsqu’il exécute tout ou une grande partie des travaux de construction.

La loi

Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) encadre le CCMI avec les articles : L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan) et résultant de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 (loi de 1990).
Le CCMI ne peut être dérogé contractuellement car ces dispositions légales sont d’ordres publics.
Le projet doit être conforme aux règles d’urbanisme.

 

Les intervenants

Il y a quatre signataires pour le CCMI :

• Le maître d’œuvre (le constructeur),
• Le maître d’ouvrage (le client),
• Le garant constructeur, assurant la finalisation de la construction si le constructeur fait faillite (caution solidaire au maître d’ouvrage de l’ouverture du chantier jusqu’à la réception sans réserve).
• Le prêteur qui finance éventuellement la maison.

 

Quelles sont les différentes conditions nécessaires pour signer le contrat de construction d’une maison individuelle ?

Ces conditions doivent obligatoirement être réalisées afin que le contrat puisse être signé :

• Le maître d’ouvrage est propriétaire de son terrain ou à une promesse de vente sur un terrain
• Les caractéristiques et plans de la maison sont définis
• Simulation de financement

 

Les obligations contractuelles des parties d’un CCMI ?

Pour le maître de l’ouvrage (client)

• Opérer les démarches préalables à la construction : validation financière, acquisition du terrain, validation définitive des plans intérieurs
• Régler toutes les échéances prévues au constructeur via le déblocage par la banque

   

Pour le constructeur

• Être titulaire d’une garantie de livraison et éventuellement d’une garantie de remboursement si des paiements (inférieurs à 3% du prix du contrat) sont effectués avant la date d’ouverture du chantier
• Réaliser la construction conformément aux plans et notices
• Faire la livraison de la construction dans le délai convenu et au prix fixé dans le contrat.

   

Pour le garant

• Désigner la personne qui achèvera les travaux à la place du constructeur défaillant
• De la prise en charge financière des coûts supplémentaires liés au retard de livraison ou à l’inexécution des travaux.

   

Pour le prêteur

• Le contenu du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et l’existence de toutes les garanties doivent être contrôlées
• L’obtention de la part du constructeur de l’attestation de garantie de livraison et l’assurance dommage-ouvrage
• L’obtention de l’accord du maître de l’ouvrage pour chaque appel de fonds du constructeur et ce avant de débloquer les fonds.

 

Les mentions obligatoires

Un contrat de construction de Maison Individuelle doit obligatoirement contenir certaines mentions et être signé avant le lancement des travaux.

 

• La situation géographique précise du terrain et sa superficie exacte,
• La présentation du terrain et le titre de propriété,
• La date d’ouverture du chantier,
• La conformité du projet aux règles d’urbanisme,
• Une notice descriptive
• Les détails techniques concernant la construction incluant les  travaux d’adaptation aux sols, les raccordements aux différents réseaux (eau, électricité, etc) mais également les travaux d’équipement intérieur ou extérieur essentiel pour la réalisation de l’habitation,
• Une notice d’information,
• Le prix global ainsi que définitif de la construction,
• Les modalités de financement
   

Les annexes à joindre en complément :

• Le plan de la maison signé par le constructeur ainsi que par le maître d’ouvrage
• L’engagement de souscription aux assurances de la garantie de livraison et dommage-ouvrage

 

Le financement

Une fois le chantier démarré, les règlements se font par tranche fixé par la CCH Article L231-2-e et Article R231-7 – I de manière suivante :

• 15 % à l’ouverture du chantier
• 25 % à l’achèvement des fondations
• 40 % à l’achèvement des murs
• 60 % à la mise hors d’eau
• 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
• 95 % à l’achèvement des travaux de chauffage, d’équipement, de menuiserie et de plomberie
• 5% à la réception, (suivant ses conditions de la réception).

 

Les garanties

Il existe différentes garanties prévues dans le CCMI et protègent ainsi l’acquéreur en cas de dommage éventuel :

 

Avant la construction

Il est important de bien s’informer sur tous les aspects du projet avant de vous lancer.
Le contrat de construction est ce qu'il y a de mieux en matière de protection et de garantie.
Il vous fait bénéficier d’une garantie de livraison à prix et délais convenus.
De ce fait, vous avez la certitude que votre future maison sera bien terminée dans les délais impartis.

 

La garantie de parfait achèvement

 

Cette garantie dure une année à compter de la réception de la maison.

Elle va concerner tous les dommages constatés dans le procès-verbal ainsi que tous ceux qui seront signalés pendant l’année qui suit.
Ces dommages doivent être pris en charge par le constructeur qui a effectué les travaux, les deux parties devront fixer un délai d’exécution d’un commun accord.

S’il y a un désaccord, que ce soit sur la date fixée ou sur l’inexécution des réparations, vous pouvez adresser une mise en demeure (lettre recommandée par accusée de réception).
À la suite de ce courrier, s’il n’y a toujours pas de réaction, l’occupant peut alors saisir le tribunal de grande instance et demander à ce que les travaux soient exécutés par une autre entreprise.

 

La garantie de bon fonctionnement

Cette garantie va s’appliquer pendant 2 ans à compter de la réception de la maison et va concerner les problèmes qui vont apparaître sur les équipements de la maison.
Elle porte sur les volets, les portes, les radiateurs, etc.
Contrairement à la garantie de parfait achèvement, il n’existe pas de d’assurance de réparation rapide des dommages.
Pour ce faire, vous devez donc adresser un courrier en recommandé mentionnant l’ensemble des dégradations constatées.

 

La garantie décennale

Cette garantie va couvrir tout ce qui touche à la solidité de la maison, c’est-à-dire : la toiture, l’étanchéité, mais aussi les fondations, l’ossature, la couverture. Tout ce qui va rendre impossible l’habitation dans le logement.

La garantie décennale dure 10 ans à compter de la réception de la maison.
C’est pourquoi, il est important de vérifier en temps voulu que tout a été bien réalisé et conformément à ce qui est mentionné dans votre contrat de construction.
Cependant, si le constructeur de votre maison prouve que les dommages ont été entraînés par une cause étrangère telle qu’une tempête ou encore une catastrophe naturelle, il ne sera plus responsable de ces dégradations. Dans ce cas particulier, vous pouvez déclarer votre sinistre à votre contrat d’assurance habitation.

Le saviez-vous ? L’assurance dommages-ouvrages est obligatoire quel que soit le contrat.

Elle permet de garantir les dommages ou défauts après l’année de parfait achèvement et jusqu’à la garantie décennale. 
Elle a une durée de 10 ans. Elle missionne d’abord une expertise, prend en charge les sinistres puis se charge elle-même de se retourner contre les assurances des artisans mis en cause dans le sinistre.

 

Le délai de rétractation

Vous avez un délai de rétractation de dix jours à partir du lendemain de la première présentation de la lettre vous signalant l’acte.
L’autorisation de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties égales comme par exemple par remise en main propre contre signature.